OBO immobilier
Présentation
OBO ? Owner Buy-Out en anglais que l’on peut traduire par «le propriétaire rachète» en français. Il s’agit d’une vente à vous-même, puisque vous vendez votre bien locatif à une société que vous contrôlez.
Principe
L’OBO immobilier est une stratégie patrimoniale consistant à vendre, un bien locatif (ou plusieurs biens locatifs) dont vous êtes propriétaire, à une société sur laquelle vous exercez le contrôle (principal associé et/ou gérant). L’intérêt de cette stratégie est d’obtenir un capital immédiat, de réduire votre imposition sur les revenus locatifs, et de transmettre votre patrimoine de façon anticipée et optimisée.
Avantages et coûts
Avantages
• Convertir un flux de revenus régulier (les loyers) en un capital immédiat ou en de nouveaux flux moins fiscalisés/ socialisés grâce à l’IS ;
• Maîtriser sa fiscalité personnelle et son revenu fiscal de référence ;
• Utiliser l’effet de levier en vue de développer son patrimoine ;
• Transmettre certains biens tout en en conservant partiellement le contrôle ;
• Eviter que le patrimoine immobilier ne tombe en indivision ;
• Réduire le coût de la transmission par la création de passifs et bénéficier d’un effet de capitalisation à terme.
Coûts
Pour la société
• Constitution : rédaction des statuts (honoraires libres) + coût des formalités d’annonce dans un journal d’annonces légales (± 250 €) + frais de greffe (± 70 €)
• Emprunt bancaire : Coût variable selon le taux d’intérêt, les frais de dossier et de prise de garanties (cautionnement, hypothèque, etc.)
• Frais «de notaire» (±8% du prix d’achat)
• Frais annuels de comptabilité et de secrétariat juridique par un expert-comptable
Pour vous-même
• Éventuellement imposition de la plus-value immobilière à votre charge
• En cas de donation, la base taxable dépend de la valeur des parts au jour de l’acte (faible selon les passifs de la société – emprunt, compte courant – et si démembrement), et le barème des droits de donation diffère selon votre lien de parenté avec le donataire)
Les étapes
Vous trouverez ci-dessous un schéma expliquant le déroulement d’une opération d’OBO portant sur un immeuble et ses conséquences. Préalablement à l’opération, une SCI ou SARL de famille doit être constituée par le propriétaire de l’immeuble. L’OBO est une vente à soi-même qui consiste à vendre l’immeuble détenu en direct à la société. Celle-ci peut se faire financer par la banque et le prix de vente est perçu par le propriétaire, associé de la société. Il est ensuite possible de prévoir une donation des parts de la société aux enfants.
Schéma récapitulatif
Exemple pratique
Nathalie et Jérôme sont mariés sous le régime de la séparation des biens et ont tous les deux 71 ans. Ils ont trois enfants communs majeurs (Léa, Jean et Marie). Aucun
n’est rattaché à leur foyer fiscal. Leur TMI est de 41%.
Ils sont propriétaires de trois immeubles à destination professionnelle loués nus à des tiers (loyers soumis à la TVA) détenus en indivision 50/50. Chacun des biens a été acquis en 1990 pour la somme de 150 000 €. Leurs valeurs vénales unitaires est aujourd’hui de 333 333 €. Aucun passif n’est dû.
Le rendement de ces biens est de 6,5% net (soit un flux de 65 000 €/an env.).
Leur objectif est de réduire leur imposition et d’anticiper la transmission de leurs immeubles à leurs trois enfants.
Situation 1 : transmission directe de la nue-propriété des immeubles aux enfants
• Revalorisation des loyers nets de 0,5% par an
• Taux de prélèvements obligatoires fixes dans le temps
• Par simplification, la CSG déductible n’est pas prise en compte
Au terme de ces 20 années de détention, le couple aura perçu la somme nette de 570 002 €. Parallèlement, la donation-partage en nue-propriété des immeubles (valeur d’usufruit de 30% car les donataires sont âgés de 71 ans) aura engendré des frais estimés à 28 341 € :
Exemple pratique
Situation 2 : réalisation d’un OBO immobilier
• Création d’une SCI avec 1 000 € en numéraire par Nathalie et Jérôme (répartition 50/50)
• Frais d’acquisition supportés par la SCI estimés à 75 000 € env. (frais immobilisés et amortis avec l’immeuble)
• Pas d’imposition de plus-value car détention des biens depuis + 30 ans
• La SCI emprunte la somme de 1 074 999 € correspondant aux prix de vente (999 999 €) et aux frais d’acte (75 000 €). Le crédit est amortissable sur 20 ans et contracté à un taux de 1% (charge d’intérêts de 116 429 €). Par simplification, les frais de dossier et de prise de garantie sont ici négligés
• Frais annuels de comptabilité/secrétariat juridique assumés par la SCI de 1 000 €/an
• Revalorisation des loyers et des charges de 0,5% par an
• Amortissement des immeubles à hauteur de 80% (construction seulement) sur une durée de 30 ans
• Les parts sont transmises aux trois enfants du couple par donation-partage en nue-propriété (en pratique, les parents devront garder au moins une part symbolique en pleine propriété pour conserver la qualité d’associé)
• Le prix de vente (999 999 €) est immédiatement réinvesti sur un contrat de capitalisation au rendement net de 2,5%/an (application de l’IR à 12,8% dès le premier euro d’intérêts racheté)
• Les taux de prélèvements obligatoires demeurent stables dans le temps.
Au terme des 20 années de la simulation, les trois immeubles se sont autofinancés et ce au bénéfice des présomptifs héritiers du couple, nus propriétaires des parts.
Il aura même été possible de capitaliser en leur faveur 53 662 € de trésorerie dans la SCI qui pourront faire l’objet d’un réinvestissement patrimonial.
L’OBO a permis au couple de placer immédiatement le prix de vente net (999 999 €) sur un nouveau contrat de capitalisation. Or, compte tenu des hypothèses précédentes, et en admettant que l’entier contrat se trouve intégralement consommé au bout de 20 ans en raison de rachats annuels réguliers, le couple a pu percevoir la somme net de 1 260 925 € sur l’ensemble de la période, soit 63 046 € par an en moyenne (approximativement le double de ce que permettait de dégager le flux de revenus fonciers).
La donation-partage en nue-propriété des titres (valeur d’usufruit de 30%) aura été passée en franchise de droits de donation : soit elle aura été directement opérée avant l’acquisition des immeubles par la société ; soit elle aura été opérée postérieurement à celle-ci, mais en faisant valoir le passif résultant de l’emprunt bancaire.
Les frais d’actes de donation-partage pourraient être estimés à 1 658 € env.
Exemple pratique
Synthèse des situations
Retrouvez également notre précédente publication vidéo, Patrimum Groupe : Une expertise dédiée en stratégies patrimoniales pour les dirigeants, chefs d’entreprise et professions libérales
Pour en savoir plus, rendez-vous sur : PATRIMUM GROUPE
