«De nos jours, être propriétaire ou gérant d’un immeuble sans être parfaitement informé des obligations réglementaires en matière d’hygiène, de sécurité et d’environnement, c’est comme conduire une voiture sans permis de conduire. » Pour Olivier Flamant, directeur général d’EDM (Expertises, Diagnostics et Mesures), les choses sont claires : la sécurité des personnes et des biens et la protection de l’environnement sont devenues des enjeux majeurs qui ne peuvent être appréhendés dans leur globalité que par des spécialistes. Et pourtant : combien de gestionnaires ou de propriétaires de biens immobiliers restent encore dans l’ignorance des risques juridiques ou financiers qu’ils prennent, par le seul fait de posséder un immeuble, de le mettre en location ou d’en faire exécuter la maintenance ! « La sécurité n’est pas un élément visible ; elle ne surgit qu’en cas de problème, c’est-à-dire quand il est déjà trop tard. »
Heureusement, du fait notamment de l’harmonisation des législations européennes et de la venue sur le marché français d’investisseurs étrangers (notamment anglo-saxons) beaucoup plus avertis de ces questions, une certaine prise de conscience est en train de se faire, et les mentalités bougent progressivement. Autre élément de prise de conscience : la polarisation médiatique et la multiplication des réglementations sur les questions d’amiante ou de légionnelle ces dernières années ont rendu plus prégnantes les questions d’hygiène et de sécurité. Et cela ne fait que commencer, car les diagnostics de tous ordres, notamment environnementaux, vont se multiplier dans les années à venir. Dernier en date : depuis le 1er octobre, toute transaction immobilière doit être assortie d’un diagnostic de performance énergétique chargé d’informer les utilisateurs des performances du bien immobilier en question. Spécialiste du diagnostic immobilier (plomb, amiante, termites, DPE, etc.) avec plus de 10 millions de m2 audités depuis 2000, EDM veut aujourd’hui passer à la vitesse supérieure en proposant de prendre en charge toutes les dimensions de l’hygiène, de la sécurité et de l’environnement (HSE).
Baptisée « safety management », cette démarche globale consiste, aux diffé- rents stades de la vie d’un immeuble, à détecter les éventuelles anomalies techniques ou juridiques susceptibles de générer un risque pour l’environnement ou les occupants et à proposer des solutions correctives planifiées et quantifiées à ces problèmes. « Aujourd’hui, les réglementations touchant l’immobilier relèvent de tant de codifications juridiques (Code de la santé publique, Code du travail, de l’environnement…) que seul un spécialiste peut émettre des prescriptions tenant compte de l’ensemble des paramètres », poursuit Olivier Flamant. Concrètement, tout gestionnaire ou propriétaire d’immeuble peut faire appel au safety manager lors de l’acquisition, de la préparation à la vente ou à tout autre moment de la vie de l’immeuble. Un contrat à l’année est cependant la solution la plus adaptée dans la mesure où un suivi véritable des événements est la garantie d’une tranquillité par la mise en place de préconisations adaptées.
Concernant les questions d’hygiène ou de sécurité, le safety manager peut, par exemple, avoir pour tâche de vérifier si l’usage qui est fait d’un immeuble à un moment donné (densité d’occupation, activités pratiquées) est toujours conforme à la réglementation en vigueur sur la sécurité des biens ou des personnes. Dans le domaine de l’environnement, sa mission est de plus en plus vaste du fait de l’extension de la législation touchant notamment les installations classées ou les risques de pollution (eau, sols, air, etc.). Là encore, il s’agit d’identifier les risques éventuels, de les prévoir et de les maîtriser au moindre coût. Dans un très proche avenir, note Olivier Flamant, le poids des réglementa-tions environnementales ne pourra que croître.
