Commerce International : Sur quel statut fiscal reposent les produits que vous proposez à vos clients ?
Jean-François Guinot : « Il s’agit du très ancien (depuis 1949) statut de loueur de meublé professionnel (LMP) décrit par les articles 151 et 156 du code général des impôts. Il permet d’importantes déductions pour les contribuables qui investissent dans des résidences pour personnes âgées, pour étudiants ou encore résidences d’affaires. L’objet de cette disposition ancienne est de favoriser la construction de ces immeubles sans accroître l’endettement de l’État ou des collectivités locales. »
C. I. : Comment fonctionne votre montage financier ?
J-F.G.: « Pour l’investisseur, c’est très simple, puisque notre cabinet prend en charge l’ensemble du montage, depuis la recherche d’un financement à 100 % auprès d’une banque jusqu’à la domiciliation de la société SARL créée par le client pour réaliser l’opération. Aucun apport n’est nécessaire et une franchise de remboursement de 18 mois est automatiquement consentie. En bref, le déficit de la société SARL du client soumise à l’impôt sur le revenu (I.R.) est déduit de ses revenus imposables. Dans le cas d’un client ayant 200 000 euros de revenus, deux parts et un impôt à acquitter de 62 500 euros, le montant de la déduction la première année peut atteindre 58 000 euros ! Au-delà, les loyers qui lui sont versés et représentent chaque année 5 % de la valeur de son placement couvrent progressivement les remboursements. Au bout de l’opération, l’investisseur s’est constitué un capital qui continue de lui rapporter des loyers et qu’il peut transmettre ou revendre, sachant que nous lui offrons dès le départ une garantie de reprise. »
C. I. : À quels types de clients vous adressez-vous ?
J-F.G.: « Pour l’ensemble de ces produits d’investissement, le cabinet Guinot s’intéresse aux 7 % de la population française qui paient plus de 7 500 euros annuels d’impôts. C’est une population d’environ 1 200 000 foyers fiscaux qui représente 57 % de l’ensemble de la collecte de l’impôt sur le revenu. Pour le cas particulier des produits conçus pour le statut LMP, nous fixons le seuil à 15 000 euros d’impôts par an. »
C. I. : Est-il facile de convaincre ce type de clients ?
J-F.G.: « Notre problème n’est pas de trouver des investisseurs. Nous ne faisons d’ailleurs pratiquement pas de publicité et plus de 50 % de nos clients arrivent sur recommandation. Le plus difficile est plutôt de trouver des “ affaires ”, c’est-à-dire des immeubles ayant obtenu l’ensemble des agréments nécessaires pour permettre à ceux qui investissent dans leur achat ou construction d’être éligibles au statut LMP. Il faut en effet passer par un nombre important d’autorisations qui impliquent les mairies, préfecture, conseils généraux, DDE, DDASS, etc. L’administration travaille à son rythme et cela peut prendre de quatre à six ans. »
