L’agglomération de Bordeaux confirme le dynamisme de son marché immobilier engagé depuis maintenant plus d’un an, ainsi que la cohérence entre son développement économique et ses projets urbains. L’année 2004 a marqué pour le marché des bureaux une reprise de la demande placée – l’ensemble des transactions à la location ou à la vente réalisées par les utilisateurs finaux – avec un volume annuel d’opérations commerciales culminant à 95 161 m2. Le regain économique est lié à la forte croissance des ventes aux utilisateurs et comptes propres qui ont plus que doublé en un an. Elle est également corrélée au redémarrage de quartiers comme Bordeaux nord – Le Lac qui a multiplié par trois ses commercialisations de bureaux de seconde main. Le sud-ouest de l’agglomération connaît une embellie dans ses transactions en immeubles neufs qui ont progressé de 8 300 m2 par rapport à l’année 2003.
Enfin, le marché local est également à la hausse, notamment tiré par le tout noveau quartier des Ravesies. Ce quartier, avec ses programmes neufs et son projet de tramway prévu pour fin 2007, a pour vocation de devenir le principal centre d’affaires de la ville. La volonté de Bordeaux d’établir des continuités urbaines entre les quartiers de logements et les activités économiques existantes et futures s’accompagne de plus en plus d’un souci de qualité architecturale et environnementale des ensembles immobiliers. Il s’ensuit une augmentation des prix liée à la croissance de l’indice du coût de construction, à la qualification du parc (moins de loyers à bas prix) et à la demande.
Une offre croissante
L’immobilier de bureaux s’est caractérisé pour l’année 2004 par un volume de l’offre se situant à 133 103 m2, soit 31,5 % de plus qu’en fin d’année 2003. La composition du stock s’est modifiée : la part de bureaux de seconde main passe à 76 % alors qu’elle représentait 74 % en 2003 et le neuf enregistre une baisse de 2 %. À titre indicatif, le prix de location moyen s’élève au mètre carré à 120,30 euros en centre ville et à 98,20 euros à la périphérie. Il diffère selon qu’il s’agit des bureaux neufs (126,82 euros) ou de seconde main (96,40 euros). L’agglomération, avec un parc de 1 643 300 m2 de bureaux récents, fait la part belle au centre de Bordeaux qui enregistre la plus forte croissance (+ 7,1%) , suivi de près par le secteur sud-ouest (+ 6,33%). En raison de l’entrée de produits neufs, le taux de vacance a crû, atteignant 6,96 % du stock existant. Cette moyenne cache cependant de fortes disparités entre les secteurs et les produits.
De fait, cette vacance porte essentiellement sur des produits anciens et des locaux obsolètes de moins bonne qualité. Concernant le marché des entrepôts et des locaux d’activité, la dynamique du marché a révélé une forte concentration de la demande, satisfaite sur le sud-ouest de l’agglomération avec 52 % des transactions. L’immobilier bordelais montre à quel point chaque marché régional dépend de la vie économique locale et du développement des infrastructures. Tout comme dans la plupart des villes (cf. Nice Côte d’Azur et Lille Métropole), la demande concerne principalement les bureaux neufs, les immeubles anciens étant souvent moins adaptés aux besoins des entreprises.
